Mietvertrag mit der eigenen GmbH: Achtung Betriebsaufspaltung!
Ein Mietvertrag mit der eigenen GmbH klingt nach einer einfachen Lösung, um geschäftliche und private Interessen zu verbinden. Doch steuerlich kann das gravierende Folgen haben – insbesondere, wenn dadurch eine Betriebsaufspaltung entsteht.
Wann liegt eine Betriebsaufspaltung vor?
Eine Betriebsaufspaltung tritt ein, wenn:
Personelle Verflechtung: Der Vermieter gleichzeitig Gesellschafter der GmbH ist und sie beherrscht (mehr als 50 % der Stimmrechte hält).
Sachliche Verflechtung: Die Immobilie eine wesentliche Betriebsgrundlage für die GmbH darstellt – etwa als Hauptsitz oder einzige Geschäftsräumlichkeit.
Die Folge: Steuerlich wird die Vermietung nicht mehr als private Einkünfte, sondern als gewerbliches Einzelunternehmen behandelt – mit möglichen Nachteilen bei der späteren Veräußerung oder Übertragung der Immobilie.
Gestaltungsmöglichkeiten zur Vermeidung der Betriebsaufspaltung
Um steuerliche Nachteile zu vermeiden, sollten Unternehmer frühzeitig die richtige Strategie wählen:
1. Keine personelle Verflechtung schaffen
Die Immobilie kann einem Dritten gehören (z. B. Ehepartner), der nicht gleichzeitig Gesellschafter der GmbH ist.
Wichtig: Ehepartner gelten nur als Personengruppe, wenn sie wirtschaftlich eng zusammenarbeiten.
2. Nutzung einer separaten Immobilien-GmbH
Eine eigene Immobilien-GmbH kann die Immobilie erwerben und vermieten. Diese unterliegt nur 15 % Körperschaftsteuer auf Mieteinnahmen – statt bis zu 45 % Einkommensteuer bei Privatpersonen.
In einer Holding-Struktur können Gewinne zudem fast steuerfrei an die Holding-GmbH weitergegeben werden.
Fazit: Vorausschauende Planung ist entscheidend
Ein Mietvertrag mit der eigenen GmbH kann steuerliche Risiken bergen, wenn er zur Betriebsaufspaltung führt. Wer jedoch frühzeitig plant und gezielt gestaltet, kann diese Fallstricke vermeiden und steuerliche Vorteile optimal nutzen.
Gerne beraten wir Sie zu aktuellen Themen. Rohm & Partner Steuerberatungsgesellschaft mbB ist für Sie in Ostfildern und Waiblingen vor Ort.
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